LTV to wskaźnik, który szczególnie powinien zainteresować kredytobiorców kredytów hipotecznych i samochodowych. Jego wysokość ma duży wpływ na ostateczne koszty kredytu. Wyjaśniamy, czym jest wskaźnik LTV i jak go obliczyć. To proste!
Czym jest wskaźnik LTV?
Jeszcze kilkanaście lat temu, aby dostać kredyt hipoteczny, nie trzeba było mieć wkładu własnego. Tego rodzaju kredyty hipoteczne były obarczone dużym ryzykiem, zarówno po stronie banku, jak i kredytobiorcy. Obecnie banki wymagają minimalnego wkładu na poziomie 20% lub – pod pewnymi warunkami – 10%. Nie kupimy już natomiast na kredyt nieruchomości bez wkładu własnego.
Wskaźnik LTV (Loan to Value) jest jednym z ważniejszych parametrów wpływających na decyzję banku w sprawie udzielenia kredytu i ustaleniu jego warunków. Termin ten dosłownie oznacza ”pożyczkę do wartości”, a w praktyce określa stosunek kwoty udzielonego kredytu do wartości jego zabezpieczenia, czyli ceny rynkowej nieruchomości.
Czym jest wskaźnik LTV według Rekomendacji S?
| Rekomendacja S: “Wskaźnik LTV (ang. loan to value) – wskaźnik wyrażający stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości.“ |
Komisja Nadzoru Finansów w Rekomendacji S z 2006 r. (wielokrotnie później nowelizowanej) zdefiniowała wskaźnik loan to value jako „wskaźnik wyrażający stosunek ekspozycji do wartości nieruchomości”. Wyraża się go w procentach.
Według tejże rekomendacji rada nadzorcza banku jest zobowiązana do zatwierdzenia maksymalnej wartości wskaźnika LTV w całym okresie spłaty nieruchomości, a także monitorowania zmian na rynku, ze szczególnym uwzględnieniem wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie posiadanych przez bank ekspozycji kredytowych.
Jakie znaczenie ma Loan to value?
Dla kredytobiorcy kredytu hipotecznego wartość LTV ma kluczowe znaczenie, ponieważ informuje go, ile pieniędzy powinien zgromadzić na wkład własny, aby uzyskać kredyt i kupić pożądaną przez siebie nieruchomość.
Im wyższa wartość wskaźnika, tym trudniej będzie starać się o kredyt na korzystnych warunkach – wraz z wartością LTV koszty kredytu rosną. Osobom posiadającym niski wkład własny, banki mogą podnosić np. wysokość marży, a w efekcie całkowity koszt kredytu (RRSO). Jest to o tyle uzasadnione, że wysoka wartość wskaźnika wiąże się dla banku z większym ryzykiem – wartość nieruchomości może w horyzoncie czasu się zmieniać.
Instytucja finansowa musi zatem przeanalizować różne scenariusze na cały okres kredytowania, aby ograniczyć ryzyko braku spłaty kredytu. Z drugiej strony, dla kredytobiorcy informacja o loan to value daje wskazówkę dotyczącą wiarygodności banku. Służy również do oceny stabilności sektora finansowego oraz oceny wiarygodności banków, np. przez KNF.
Maksymalny poziom wskaźnika ltv
Komisja nadzoru finansowego (KNF) zarekomendowała, aby maksymalna wysokość wskaźnika LTV nie przekraczała 80% lub – pod pewnymi warunkami – 90%. Warto jednak pamiętać o tym, że wyższy wskaźnik LTV to wyższe koszty, a co za tym idzie wyższa miesięczna rata kredytu.
Jak obliczyć wskaźnik LTV?
Wbrew pozorom, bardzo łatwo policzyć samemu wartość LTV. Wystarczy podzielić kwotę kredytu hipotecznego przez wartość nieruchomości, a wynik pomnożyć razy 100%. Wzór wygląda tak:
| Wskaźnik LTV = wysokość kredytu / wartość nieruchomości x 100% |
Należy pamiętać, że wartość nieruchomości nie jest tym samym, co jej cena rynkowa. Wartość określa bank na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę.
Jeżeli więc chcemy kupić nieruchomość, której cena w ofercie wynosi 450 000 zł, a wartość kupowanej nieruchomości 400 000 zł, bank przy obliczaniu LTV weźmie pod uwagę tę ostatnią kwotę.
Uwaga! Pamiętajmy jednak, że wartość zabezpieczenia może być zmienna w czasie. Jest to związane m.in. z sytuacją na rynku nieruchomości.
Przykład 1:
Przyjmijmy, że chcemy kupić mieszkanie o wartości 500 000 zł. Na ten cel mamy zaoszczędzone 100 000 zł. W związku z tym musimy wziąć kredyt na 400 000 zł. W takiej sytuacji wskaźnik LTV wynosi 80%
- 400 000 / 500 000 x 100% = 80%
Przykład 2:
Bierzemy kredyt na 150 000 zł i kupujemy nieruchomość o wartości 300 000 zł. Nasz wkład własny wynosi 150 000 zł. W takiej sytuacji wskaźnik LTV będzie na poziomie 50%.
- 150 000 / 300 000 x 100% = 50%
Jeśli chcielibyśmy kupić tę samą posiadłość z wkładem własnym na poziomie 30 000 zł, wskaźnik wyniósłby 90%. W takim przypadku bank mógłby udzielić nam kredytu pod pewnymi warunkami.
- 270 00 / 300 000 x 100% = 90%
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
W przypadku, gdy wartość wkładu własnego jest niewystarczająca (wysokość wskaźnika LTV na poziomie maksymalnie 90%) bank może udzielić pożyczki, jeżeli kredytobiorca ubezpieczy lub zabezpieczy niewystarczający wkład własny. W innym wypadku udzielenie kredytu nie będzie możliwe. W jaki sposób możemy zabezpieczyć niski wkład własny?
Dodatkowym zabezpieczeniem kredytu mogą być:
- polisa ubezpieczeniowa,
- środki na indywidualnym koncie zabezpieczenia emerytalnego lub IKE,
- blokada środków na rachunku bankowym,
- zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP,
- przeniesienie wskazanej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku.
Ważne! Wkładu własnego nie można finansować innym kredytem.
Jak zmienia się LTV w trakcie spłacania kredytu?
Wraz ze spłatą kolejnych rat kredytu hipotecznego, wskaźnik LTV będzie się zmieniał. Ma na to wpływ kilka czynników. Przede wszystkim sukcesywna spłata zadłużenia i zmiany na rynku nieruchomości, a dokładniej zmiana wartości zakupionej przez nas nieruchomości.
Ponadto, jeśli wzięliśmy kredyt w obcej walucie, duże znaczenie dla wysokości wskaźnika będą miały wahania kursu walut. Nierzadko zdarza się, że dla takich zobowiązań poziom wskaźnika wzrasta.
Banki mają obowiązek regularnego monitorowania sytuacji i sprawdzania wartości nieruchomości w czasie. KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) rekomenduje, aby takie działania podejmować w cyklach rocznych lub – jeśli bieżący wskaźnik LTV dla danej ekspozycji będzie niższy niż 80% – maksymalnie co trzy lata.
Czy o kredyt hipoteczny w 2022 r. będzie trudniej?
Rosnące stopy procentowe nie napawają optymizmem. Kredyty drożeją, a wraz z zaostrzeniem warunków udzielania pożyczek długoterminowych, zdolność kredytowa wielu Polaków została mocno ograniczona. Nie pomaga tu inflacja, która wpływa na duży wzrost kosztów życia.
Nie oznacza to jednak, że w 2022 r. banki będą odmawiać wszystkim kredytów, ale na pewno będzie o nie trudniej. W tym roku KNF wydała zalecenie, aby banki przy obliczaniu zdolności kredytowej brały pod uwagę minimalną zmianę stopy procentowej na poziomie 5 pp. Dla wielu oznacza to utratę zdolności kredytowej lub jej znaczące obniżenie.
W związku z ryzykiem kredytowym banki mogą zmniejszać maksymalną wartość LTV dla pozytywnego rozpatrzenia wniosku kredytowego. Sprawdźmy, jaka jest wartość wskaźnika w 2022 r. w popularnych bankach w kraju w przypadku kredytów hipotecznych?
Wartość LTV w 2022 r. w wybranych bankach:
| BANK | LTV |
|---|---|
| PKO BP | wskaźnik ltv maksymalnie 90% |
| mBank | wskaźnik ltv maksymalnie 90% |
| Bank Millennium | wskaźnik ltv maksymalnie 90% |
| Bank Pekao | wskaźnik ltv maksymalnie 90% |
| ING Bank Śląski | wskaźnik ltv maksymalnie 80% |
W wielu bankach nadal – przy odpowiednim zabezpieczeniu – można dostać pożyczkę z 10% wkładem własnym. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto jednak przeanalizować, czy taki kredyt będzie nam się opłacał.
Być może warto wstrzymać się z decyzją o zakupie nieruchomości do czasu zgromadzenia większego wkładu własnego. Zmniejszy to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, a tym samym umożliwi zaciągniecie kredytu hipotecznego na lepszych warunkach.
