Kiedy poruszany jest temat kredytu hipotecznego oraz dodatkowych wydatków z tym związanych, zazwyczaj mówi się o odsetkach, ubezpieczeniu nieruchomości, kosztach wyceny czy podatku od czynności cywilno-prawnych. Nie są to jednak jedyne opłaty, z jakimi należy się liczyć. Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, ważną rolę pełni również ubezpieczenie pomostowe. Co to jest? Ile czasu może minąć do momentu ustanowienia wpisu hipoteki? Przeczytaj nasz tekst, a poznasz podstawowe informacje na ten temat.
Czym jest ubezpieczenie pomostowe? Podstawowe informacje
Warto, byśmy pokrótce wyjaśnili, czym jest ubezpieczenie pomostowe. Jest to istotne, ponieważ nie każdy zdaje sobie sprawę z tego, że koszt ubezpieczenia pomostowego może realnie przełożyć się na poziom opłat wynikających z zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Aby zrozumieć, czym jest ubezpieczenie pomostowe, musisz zdawać sobie sprawę z tego, że udzielenie przez bank kredytu hipotecznego jest nie tylko źródłem zysku (dochody w postaci odsetek/prowizji), ale także – o czym nie wolno zapominać – potencjalnym zagrożeniem. Bank-kredytodawca musi liczyć się z ryzykiem tego, że klient przestanie spłacać zaciągnięte zobowiązania. W takiej sytuacji bank, zanim jeszcze przystąpi do działań windykacyjnych, powinien wkalkulować w swoją działalność wariant, w którym klient jednak nie spłaca kredytu.
To o tyle ważne, że proces zakupu nieruchomości jest dość skomplikowany i długotrwały. Już sam proces wpisu do księgi wieczystej może potrwać kilka miesięcy. Zanim wymagane formalności zostaną spełnione, bank musi znaleźć sposób na zabezpieczenie się przed zagrożeniem w postaci niewypłacalności. Aby móc zoptymalizować ryzyko z tym związane, stosuje się właśnie ubezpieczenie pomostowe.
Warto wiedzieć – wpis hipoteki
Jeśli przygotowujesz się do zakupu nieruchomości, musisz pamiętać o sprawdzeniu wpisu hipoteki. Jest to nieodłączny element podczas zakupu lokalu mieszkalnego, niezależnie od tego, czy chcesz kupić mieszkanie za gotówkę, czy też planujesz sfinansowanie zakupu z użyciem kredytu hipotecznego. Dzięki temu sprawdzisz stan prawny nieruchomości
Internetowy rejestr ksiąg wieczystych jest dostępny bezpłatnie. Dzięki temu każdy może zweryfikować stan prawny nieruchomości (w tym celu należy posłużyć się numerem KW danej nieruchomości). Bazę danych online prowadzi i aktualizuje Ministerstwo Sprawiedliwości.
Rozwiązanie w postaci ubezpieczenia pomostowego oznacza dla banku szansę na zabezpieczenie się przed brakiem spłaty kredytu przez klienta, zanim jeszcze zostanie dokonany wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Warto wiedzieć… Hipoteka to sposób realnej ochrony banku przed brakiem spłaty kredytu przez klienta. Jest to ograniczone prawo rzeczowe do danego lokalu.
Rzecz jasna nie oznacza to, że pracownicy banku mogą na co dzień korzystać z nieruchomości będącej przedmiotem kredytu. Hipoteka pozwala jednaka kredytodawcy – w ramach windykacji – zając kredytowaną nieruchomość.
Ubezpieczenie pomostowe ma za zadanie sprawić, by – w okresie od momentu wypłaty kredytu hipoteki do dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej – bank był chroniony przed niewypłacalnością ze strony klienta. A zatem, jeśli zastanawiasz się, czym jest ubezpieczenie pomostowe, mamy dla Ciebie krótką odpowiedź: jest to rodzaj polisy, który ma za zadanie chronić interesy instytucji bankowej.
Księga wieczysta – co to jest za dokument?
Księga wieczysta (często stosuje się skrót KW) jest powszechnie dostępnym rejestrem, który zawiera podstawowe informacje na temat danego lokalu mieszkalnego. W księdze wieczystej nieruchomości znajdują się np. takie informacje jak:
- dane właściciela,
- lokalizacja (adres),
- powierzchnia lokalu oraz jego przeznaczenie.
Zapoznanie się z informacjami wpisanymi do księgi wieczystej nieruchomości to absolutne must have, jeśli planujesz zakup nieruchomości.
Dowiedz się też, dlaczego warto rozważyć ubezpieczenie kredytu od śmierci.
Kiedy zawierane jest ubezpieczenie pomostowe? Polisa dla banku przy kredycie hipotecznym
Warto wiedzieć nie tylko to, czym jest ubezpieczenie pomostowe, ale także znać zasady dotyczące tego, od kiedy rozpoczyna się okres jego obowiązywania. Zazwyczaj klient przystępuje do ubezpieczenia pomostowego jeszcze na etapie podpisywania umowy kredytowej o kredycie hipotecznym. To właśnie wtedy pracownik banku informuje kredytobiorcę na temat takich kwestii jak np.:
- koszt ubezpieczenia pomostowego oraz sposób naliczania opłat z tego tytułu,
- okres, w jakim to ubezpieczenie pomostowe będzie obowiązywać. (Jak już wspomnieliśmy, najczęściej jest to czas od podpisania umowy kredytu hipotecznego do dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej),
- sytuacje, w których kredytobiorca może otrzymać zwrot ubezpieczenia pomostowego po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej. (Do tego tematu wrócimy jeszcze w dalszej części naszego tekstu).
Ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego – co to oznacza dla klienta?
Nie będziemy się tu zagłębiać w meandry dotyczące przepisów nt. finansów bankowych czy prawa własności. Wiedza ta jest z punktu widzenia „szarego Kowalskiego” zbyt skomplikowana i na co dzień niezbyt przydatna. Z drugiej strony warto wiedzieć, co oznacza ubezpieczenie pomostowe z punktu widzenia osoby, która decyduje się na zawarcie umowy kredytu hipotecznego. Jeśli Ty również zastanawiasz się nad tą kwestią, mamy dla Ciebie prostą odpowiedź:
Ubezpieczenie pomostowe oznacza dla klienta zaciągającego kredyt hipoteczny dodatkowe koszty. Ubezpieczenie pomostowe jest nakładane na bank-kredytodawcę. Łatwo możemy jednak wyobrazić sobie sytuację, w której koszt ubezpieczenia pomostowego jest w całości przerzucany na klienta decydującego się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Odbywa się to w oczywisty sposób, tzn. poprzez zwiększenie kwoty kredytu, jaki zobowiązuje się w ramach umowy zawartej z bankiem.
Warto wiedzieć… Niestety, fakt istnienia ubezpieczenia pomostowego nie jest dobrą informacją dla osoby kupującej lokal mieszkalny i finansującej ten zakup w ramach umowy kredytu.
Ubezpieczenie pomostowe przy kredycie – rozumiane jako sposób na ochronę interesów banku na czas do czasu dokonania wpisu hipoteki, tj. wpisu do księgi wieczystej – oznacza z punktu widzenia klienta realny wzrost oprocentowania kredytu hipotecznego.
Ile wynosi ubezpieczenie pomostowe?
Koszt ponoszony w ramach ubezpieczenia pomostowego zależy m.in. od takich czynników jak:
- czas przewidziany na spłatę kredytu,
- kwota kredytu hipotecznego,
- wartość nieruchomości.
To, ile wynosi ubezpieczenie pomostowe, zależy również od rodzaju mieszkania. Zasadniczo, dłuższy czas oczekiwania obowiązuje w przypadku lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym. W szczególności dotyczy to sytuacji, gdy zaciągamy kredyt na lokal, który znajduje się w budynku wciąż budowanym przez dewelopera. Samo uzyskanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej może potrwać, w zależności od obłożenia pracą właściwego miejscowo sądu rejonowego, od kilku tygodni do nawet kilkunastu miesięcy.
Lepiej przedstawia się sytuacja, jeśli chodzi o kupno mieszkania na rynku wtórnym. Taki stan rzeczy wynika stąd, iż w przypadku istniejących mieszkań zazwyczaj dokonano już wcześniej wpisu do księgi wieczystej. W wariancie tym możemy zatem liczyć na skrócenie czasu wpisu hipoteki – odpadają wówczas takie zadania jak np. złożenie wniosku oraz oczekiwanie na wydanie decyzji przez właściwy miejscowo Sąd Rejonowy.
Jak już wiesz, ubezpieczenie pomostowe oznacza dla klienta banku wzrost kosztów w postaci powiększonej marży w ramach kredytu hipotecznego. Podwyższone raty są opłacane od momentu, w którym podpisywane są umowy kredytowe (kluczowym momentem jest podpisanie aktu notarialnego, tj. dokumentu, który potwierdza przeniesienia prawa własności do danego lokalu mieszkalnego) aż do momentu dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego nie jest najważniejszym kosztem w finansowaniu przez bank zakupu nieruchomości. Z drugiej jednak strony, jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że kredyt hipoteczny opiera nierzadko na kwoty rzędu tysięcy złotych, opłaty mogą okazać się naprawdę znaczące.
W jaki sposób obliczyć koszt ubezpieczenia pomostowego?
Nie da się jednoznacznie stwierdzić, ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe przy kredycie hipotecznym. Wynika to stąd, iż przyjmuje się indywidualne ustalenia w poszczególnych bankach. Praktyka pokazuje jednak, że z powodu ubezpieczenia pomostowego koszt finansowania bankowego zakupu nieruchomości wzrasta o około 0,5-2,0 pkt proc. Środki pobierane na poczet spłaty kredytu hipotecznego w ramach ubezpieczenia pomostowego można naliczać na 2 sposoby, tzn. jako:
- opłata doliczana do raty kredytów hipotecznych,
- jednorazowa opłata, którą opłaca się na początku spłaty kredytu przez klienta banku.
Tak czy inaczej, zapłacone przez kredytobiorcę na jeden z powyższych sposobów środki z tytułu ubezpieczenia pomostowego bank zatrzymuje jako zabezpieczenie na wypadek, gdyby klient zwlekał ze spłatą rat kredytu. Kapitał z tego tytułu jest przetrzymywany przez bank do momentu, w którym zostanie dokonany wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Zwrot ubezpieczenia pomostowego
Jeśli zostanie wydana pozytywna decyzja o dokonaniu wpisu hipoteki, a klient nie opóźniał się ze spłatą, bank ma obowiązek zwrócić pieniądze pobrane w ramach pomostówki. Po ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego środki wpłacone wraz z ratami kredytu hipotecznego zostaną ponownie przekazane na rachunek bankowy kredytobiorcy.
Warto wiedzieć… Co do zasady środki wpłacone przez kredytobiorcę na ubezpieczenie pomostowe powinny zostać automatycznie zwrócone przez bank. Niestety, nie zawsze odbywa się to bez udziału kredytobiorcę.
Dlatego też powinien on po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej sprawdzić, czy do raty wciąż jest doliczana opłata za ubezpieczenie pomostowe, a jeśli tak jest – zgłosić się do banku o zwrot kosztów ubezpieczenia pomostowego.
Zwrot zapłaconego przez kredytobiorcę ubezpieczenia pomostowego został usankcjonowany prawnie w ramach nowelizacji ustawy o kredycie hipotecznym z dn. 14 września 2022 roku.
Dowiedz się jak otrzymać zwrot ubezpieczenia kredytu.
FAQ. Ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego.
Jak odzyskać pieniądze z ubezpieczenia pomostowego?
Obowiązkiem banku udzielającego kredytu hipotecznego jest zwrot środków z ubezpieczenia pomostowego. Powinien to zrobić w ciągu 60 dni od dokonania wpisu w księdze wieczystej. W przypadku, gdy taki zwrot przysługuje bank może:
- albo przelać należną kwotę na konto kredytobiorcy,
- albo zwrócić pieniądze jako nadpłatę kredytu hipotecznego.
