Kredyt hipoteczny stanowi zobowiązanie na wiele lat, obecnie coraz częściej możemy mówić nawet o trzydziestu. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, co przyniesie tak długi okres, toteż sprzedaż nieruchomości z kredytem, jeszcze niespłaconej, może się w pewnym momencie stać istotnym zagadnieniem. Sprawa nie jest tak złożona, jak można się spodziewać.
To my jesteśmy właścicielami tego mieszkania i nim dysponujemy
Okoliczności mogą być rozmaite — mieszkanie okazało się za małe, albo po prostu życiowa konieczność zmusza nas do zmiany miejsca zamieszkania. I oczywiście sprzedaż nieruchomości z kredytem przed jego spłaceniem jest możliwa. W końcu do nas ono należy, co potwierdza wpis w księdze wieczystej.
Fakt, iż dopiero spłacamy zakupioną przez nas nieruchomość, w pewnym stopniu jednak komplikuje sprzedaż mieszkania i wiąże się z dodatkowymi formalnościami.
W takiej sytuacji transakcja sprzedaży posłuży jednocześnie uregulowaniu zobowiązania kredytowego i zakończeniu jego umowy. Dla nas nie ma przy tym większego znaczenia, czy nabywca dokonuje tego zakupu za gotówkę, czy też również bierze kredyt.
Dla sytuacji nabywcy nie ma z kolei żadnego znaczenia, że jest to sprzedaż nieruchomości z kredytem. Informacji o obciążonej hipotece warto udzielać jednak od razu – unikniemy nieporozumień i nie ucierpi nasza wiarygodność.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem może być co najwyżej niekorzystna
Co najwyżej, albo aż – tak czy inaczej, trzeba to mieć na uwadze. Skoro zdążyliśmy spłacić jakąś część kredytu, cena sprzedaży powinna pokryć resztę długu z dużą nawiązką. Mało tego – wartość mieszkania mogła przecież wzrosnąć, więc na całej operacji możemy jeszcze istotnie zarobić.
Życie pisze jednak najrozmaitsze scenariusze. Choć lokal mógł być nabyty długo przed ostatnimi wzrostami cen, na jego wartość wpływa też przecież otoczenie. Ostateczne koszty kredytu także są niewiadomą, przy czym przedterminowa spłata generalnie się opłaca – zaoszczędzimy na odsetkach.
Z drugiej strony, choć teoretycznie bank nie może nam przysparzać problemów z wcześniejszą spłatą, to niewykluczone, że naliczy w takiej sytuacji dodatkową prowizję. Dla niego wszak najlepszym klientem jest ten wiecznie zadłużony. Możliwy jest jednak także inny scenariusz; to my zarobimy więcej, odzyskując część prowizji pobieranej przy udzielaniu kredytu (oraz inne koszty, takie jak ubezpieczenie).
O czym pamiętać decydując się na sprzedaż nieruchomości z kredytem?
Pamiętajmy też o tym, że jeśli dokonujemy sprzedaży w ciągu pięciu lat od zakupu, będziemy zobowiązani do odprowadzenia 19% podatku dochodowego. Osobnym zagadnieniem są kredyty w walutach obcych, w tym osławione produkty frankowe, gdzie bardzo trudno będzie korzystnie zbyć taki lokal.
Wszystko zależy zatem od konkretnej sytuacji i zapisów naszej umowy, sprzedaż mieszkania z kredytem musi być więc dobrze przemyślana. Oczywiście to nie oznacza, że jeśli miałoby się to doraźnie nie opłacać, to należy taki plan zarzucić.
Rozważmy wszystkie aspekty naszej sytuacji. Tak czy inaczej, nie ma tu żadnych przeszkód formalnych. Jeżeli uznamy, że w naszej sytuacji konieczna jest sprzedaż nieruchomości z kredytem (czy chcemy to zrobić z jakiegokolwiek powodu), a nie zalegamy ze spłatami, bank nie może stwarzać nam przeszkód.
A teraz konkretnie: jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Jak już wspomnieliśmy, ze strony banku nie należy spodziewać się trudności. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Sprzedaż nieruchomości z kredytem możemy rozpocząć od poszukiwania kupca.
Mając już nabywcę, zwracamy się do banku, z którego musimy uzyskać dwa dokumenty. Pierwszym jest zaświadczenie o aktualnej kwocie zadłużenia, drugim promesa potwierdzająca, że po jego uregulowaniu bank dokona usunięcia wpisu z hipoteki.
Promesa jest ważna tylko 30 dni, a nieaktualne zaświadczenie będzie mało przydatne. Właśnie dlatego najlepiej rozpocząć od poszukiwania nabywcy, co, zależnie od okoliczności, może nam zająć trudną do przewidzenia ilość czasu.
Teraz możemy przystąpić do właściwej transakcji, a więc spisanie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży, a następnie aktu notarialnego. Kupujący przelewa środki do naszego banku (oczywiście część także do nas, jeśli ustalona cena przewyższa wartość zadłużenia). Ostatni krok także należy do nas – jest nim uzyskanie z banku tzw. listu mazalnego, czyli dokumentu umożliwiającego “wyczyszczenie” hipoteki. Na tym sprzedaż nieruchomości z kredytem jest zakończona.
Inne okoliczności istotne przy sprzedaży mieszkania z kredytem
W ostatnich dekadach kolejne rządy realizowały swoje programy wspierające indywidualnych nabywców w zakupie mieszkania — oba sprowadzały się do dopłat do kredytów. Jeżeli należymy do ich beneficjentów, musimy upewnić się, że sprzedaż mieszkania z kredytem nie uderzy nas po kieszeni.
Realizowany jeszcze do 2018 roku program Mieszkanie dla młodych przewiduje, że wsparcie trzeba będzie zwrócić, jeśli sprzedaży lokalu dokonamy w ciągu 5 lat (dotyczy beneficjentów korzystających z niego od września 2015 roku). Z kolei w programie Rodzina na Swoim tego rodzaju ograniczeń nie wprowadzono.
